Genel
Birden fazla bloktan oluşan apartmanlarda masraflar
nasıl karşılanacaktır?
Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka
ayrılması hiçbir şey farkettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın
masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.
Ancak birçok durumda bu anlşmazlılara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne
geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin
masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında
hüküm altına alınmalıdır.
|
|
BAŞA DÖN
|
Apartmanda kat maliki diğer daireleri rahatsız
ediyorsa ne yapılabilir?
Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı
ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir. Uyarılar
sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin yaptıkları ver taşkınlık bir suç teşkil
etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her
seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz.
Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda,
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler
tarafından birleşilerek rayiç bedel üzerinden satın alınması da mümkündür.
|
|
BAŞA DÖN
|
Apartmandaki boş kapıcı dairesi kiraya verilebilir
mi?
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir.
Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir,
oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır,
Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.
|
|
BAŞA DÖN
|
Yönetim kaç kişiden oluşur?
Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı ile belirlenir. İki ihtimal vardır; ya
yönetici adı altında bir kişi, ya da yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Çevre temizlik vergisi, çöp vergisi nasıl yatırılabilir?
Eskiden posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık hemen hemen tüm belediyeler
bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet etmediğiniz mülkünüzün vergilerini
ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını öğrenmeniz ve banka havalesi yolu
ile göndermeniz yeterlidir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Bağımsız bölümler arasında apartman giderleri
nasıl bölüştürülür?
Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır.
Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci
ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür. Aynı
alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler
üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve 5inci katları diğerlerinden
daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir. Esasen
bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur.
|
|
BAŞA DÖN
|
Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir
mi?
Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en
adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin
eşit ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla
arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler radyatörlerine
proje dışı dilim ilave ettirmişler ise bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi
gerekir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Eşe yapılan satışta şuf'a hakkı kullanılabilir
mi?
Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik
ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili
amaç ya da bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı kullanılamaz. Davalının bu şekildeki
savunması, her türlü delille ispatı mümkün olduğundan araştırılmalıdır.
|
|
BAŞA DÖN
|
Evsahibi kiracısının halen ikamet ettiği daireye
ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi?
6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması
koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının
ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük
ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin
vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Apartman yönetim planında depolu dükkan olarak
görünen bölüm farklı bir amaçla kullanılabilir mi?
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini
rahatsız etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda
olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca
ve benzeri tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı taktirde doğan rahatsızlıklar
giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak çalıştırılması ve benzeri
faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak değerlendirilmesi ve men edilmesi
gerekir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Kiranın yüksekliği tahliye nedeni olabilir
mi?
Kira parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı derecede yüksek olması,
"akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler" arasında saylamadığından;
sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesinden
önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün koşullarına göre değiştirilmesi görevli
mahkemeden istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin
feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin süresi sone ermişse veya uzun süreli
sözleşmede "uyarlama davası" açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek
ise, sözleşmenin feshi mümkündür.
|
|
BAŞA DÖN
|
Kiralayan dışında bir kişinin çektiği temerrüt
ihtarı tahliye nedeni midir?
Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi;
bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı
davaya etkili olmaz.
|
|
BAŞA DÖN
|
Kira tespiti nasıl yapılmalıdır?
Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak saptayamadıkları taktirde,
davacı kira parasının tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapılacak iş,
mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması halinde getirebileceği
kira parası hesap edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete
uygun bir kira parası taktir edilmelidir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Arsa payına itiraz edilebilir mi?
Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı
olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava
açma hakkı vardır.
|
|
BAŞA DÖN
|
Bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılabilir
mi?
Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz
konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçasi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece
katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir
geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından
kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim
planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme
tahsis edilebilir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Apartmanın bahçesi otopark haline getirilebilir
mi?
Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır.
Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Çekme kat imar affına girebilir mi?
Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi
için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir
arsa payının bulunması gereklidir. Bu nitelikleriden uzak, çekme katın genişletilmesi
şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi
kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.
|
|
BAŞA DÖN
|
Evde evcil hayvan beslenebilir mi?
Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında
ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil
olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla beslenemez.
|
|
BAŞA DÖN
|
Pencere kapı haline getirilebilir mi?
Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez.
Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile
değiştirilemez.
|
|
BAŞA DÖN
|
Çekme kat izni alındığında kalorifer dilimi
eklenebilir mi?
Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini
de kapsar.
|
|
BAŞA DÖN
|
Daire içi duvarlar yıkılarak iki oda birleştirilebilir
mi?
Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar kaldırılabilir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Boş duran daire için asansör tamir parası verilir
mi?
Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden
muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Soğuk hava deposu için kalorifer parası ödenir
mi?
Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak gösterilmiyorsa, bölüm
sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.
|
|
BAŞA DÖN
|
Kiracı
Kiracı yönetici olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir.
Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin
bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz.
Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olmasına
bir engel yoktur. Böyle bir hüküm konolduğu taktirde sadece kat malikleri yöneticilik
yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Unutulmaması
gereken kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.
|
|
BAŞA DÖN
|
Süresi bitmeden kira sözleşmesi fesh edilebilir
mi?
Feshin haklı nedenleri bulunması durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadır.
Haklı nedenler atık su sisteminin hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması, binanın
çok rutubetli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek
nedenler olarak özetlenebilir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Bankaya yatırılan kira bedelinin makbuzu geçerli
bir kanıt olabilir mi?
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli'
olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi
takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak değerlendirilir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Evsahibi kiraya hangi oranda zam yapabilir?
Temyiz mahkemesi kararına göre oran %65'tir. Ancak mukavelenin sona ermesinin ardından
evsahibi daha yüksek bir oranda artırıma gidilmesini isteyebilir, taraflar arası
anlaşma sağlanmadığı taktirde mahkemeye verebilir. Ev sahibinin açtığı dava kira
tespit davasıdır. Kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme tarafından görevlendirilen
bilirkişi muhitte incelemelerde bulunur, rayiç kira bedelini tespit eder ve mahkemeye
bildirir. Bilirkişi raporuna istinaden mahkemenin %65 üzerinde kira artırımına karar
vermesi mümkündür.
|
|
BAŞA DÖN
|
Emlak Sahipleri
Taşınan kiracıya ait giderler evsahibi tarafından
ödenmeli midir?
Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman giderlerini ödememiş ve
ardından taşınmış ise, yönetici bu giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir.
Hatta kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici kiracıdan giderleri tahsil etmekte
zorluk çekiyorsa, tahsilat için evsahibine başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı
ödedikten sonra kiracısı ile hesaplaşır, yani ona rücu eder. Bu gibi durumların
önüne geçmek amacıyla genellikle kiracıdan teminat (deposito) talep edilmektedir.
Ödemelerden dolayı asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu
olur.
|
|
BAŞA DÖN
|
Evinizde oturan birinci dereceden akrabanızdan
kira alınabilir mi?
Birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir. Tabii çeşitli özel durumlar söz
konusu olabilir. Örnek vermek gerekirse, 3 kardeşten biri anne ve babasıyla beraber
yaşar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak istemez ise diğer kardeşler
ondan evin getirebileceği kiradan paylarına düşeni talep edebilirler.
|
|
BAŞA DÖN
|
Satın aldığınız emlakta kiracı varsa ne yapılabilir?
Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eşi veya çocukları
için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir
ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde
kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile
kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle
kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak
bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye
etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için
dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu
satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek
burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin
istendiğini bildirmesi gerekir.
|
|
BAŞA DÖN
|
Kiracınız kendine ait evi olmasına rağmen,
başka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi şartlarla tahliye edebilirsiniz?
Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli bir evi bulunması tahliye
nedenidir. Ancak kiracının bu konutunun kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun
bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.
|
|
BAŞA DÖN
|
Susma ile yenilenen hasılat kirası nasıl sona
erdirilir?
Kira sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına
ve bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira sözleşmesinin
bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi
susarak yenilenmiş sayılır. Ancak bu yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak
değil, bir yıl için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası sözleşmesini
sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya,
kira bitiş tarihinin altı ay öncesinde, "kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin"
ihbar edilmesi gerekir.
|
|
|